經(jīng)過(guò)連環(huán)調(diào)控后，樓市熱度終于被摁了下來(lái)。

　　降溫：上半年最熱樓市成交量下跌、二手房掛牌激增

　　就拿之前火爆的杭州樓市來(lái)說(shuō)，上半年先后出現(xiàn)5次“萬(wàn)人搖”，7月調(diào)控后僅出現(xiàn)1次，還是在7月當(dāng)月。8月后，俗稱“雞腿盤”的熱點(diǎn)倒掛盤，中簽率即從之前的不足1％上升到20％以上。

　　而根據(jù)浙江新聞報(bào)道顯示，十一當(dāng)天杭州全市新房成交僅11套，二手房零成交。2號(hào)二手房成交僅1套，新房掛零。

　　出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，除了備案原因外，調(diào)控力度“給力”下杭州樓市這樣的現(xiàn)象也值得借鑒、深思。

　　1、即便是上半年，杭州樓市也并非“供不應(yīng)求”的局面。所謂的“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，集中在價(jià)格倒掛懸殊的少量樓盤上，但帶來(lái)的結(jié)果卻是其他樓盤跟著“量?jī)r(jià)齊飛”。這說(shuō)明市場(chǎng)本身并不理性。

　　2、調(diào)控后，不少樓盤紛紛加快推盤節(jié)奏入市，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量激增，整體庫(kù)存再次推高，而購(gòu)買端受調(diào)控一直大幅縮小。一增一減之下，市場(chǎng)供需局面快速質(zhì)變。

　　3、二手房掛牌量連續(xù)三個(gè)月維持在13－14萬(wàn)套的高位，短期快速上升的“拋售”現(xiàn)象，一方面更加顯示出市場(chǎng)的不理性，另一方面說(shuō)明市場(chǎng)不缺房，拋售的目的之一是換取資金后“打新”。這恰恰再次證明了市場(chǎng)熱度的極其不均勻。

　　4、而這股不理性背后，必然不可能每個(gè)人都是獲益的，零和博弈的背后總有人“受傷”。

　　這何嘗不是其他一些城市目前的現(xiàn)象。嚴(yán)格來(lái)講，目前沒(méi)有任何一座城市樓市是集體繁榮的，有高熱度板塊，必然存在低熱度板塊。低熱度板塊，可能就是“坑”，但問(wèn)題關(guān)鍵是買房是否能辨識(shí)。

　　破產(chǎn)潮：1－9月300多家房企宣告破產(chǎn)

　　調(diào)控讓市場(chǎng)趨于理性，也讓一些原本“不理性”的房企趨于破產(chǎn)。

　　從人民法院公告網(wǎng)上可以看到，幾乎每天都有1－2家房企破產(chǎn)、重組、清算的公告發(fā)出，1－9月已有300多家房企破產(chǎn)。

　　雖然其中可能是一些“馬甲”公司，或者棄之不用的“子公司”，但一個(gè)企業(yè)存續(xù)的成本相對(duì)注銷、破產(chǎn)清算而言低多了。

　　因此，真正由于資不抵債、資金斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)的應(yīng)該不在少數(shù)。從近期的新聞中也可以看到，即便是長(zhǎng)三角區(qū)域的南京、無(wú)錫、常州、合肥等地也有著不少房企宣告破產(chǎn)。

　　這還沒(méi)考慮包括某些名企在內(nèi)的可能或即將重組的房企在內(nèi)。

　　促銷潮：房企“促銷”隊(duì)伍愈加壯大

　　時(shí)間撥回上半年。即便是不能出門的2－3月份，也并未傳出房企過(guò)多打折促銷的新聞。眼下的樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，反而刮起了一股打折促銷風(fēng)。

　　先是某大自9月開始，連續(xù)一個(gè)月的全線7折促銷。據(jù)其公告，9月單月銷售業(yè)績(jī)突破1千億，成為有史以來(lái)第一個(gè)能夠單月破千億銷售額的房企。沒(méi)有足夠折扣力度，這業(yè)績(jī)恐怕無(wú)從得來(lái)。

　　另外，調(diào)控影響逐漸深入下，市場(chǎng)蛋糕不增反降，還有房企先發(fā)制人搶奪更多市場(chǎng)份額，其他房企自然不能無(wú)動(dòng)于衷。于是乎，這個(gè)十一小長(zhǎng)假期間，特價(jià)房、首付延期、免物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)送車位家電、請(qǐng)排隊(duì)托等層出不窮。

　　更有甚者，某創(chuàng)旗下某遠(yuǎn)郊大盤足足預(yù)留了3棟樓要求員工內(nèi)部買房消化，還設(shè)定買房指標(biāo)，與業(yè)績(jī)、績(jī)效、獎(jiǎng)懲、晉升掛鉤。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，不到非不得已，沒(méi)有房企會(huì)這樣做。樓市“價(jià)格戰(zhàn)”距離全面打響不遠(yuǎn)了。

　　降價(jià)潮：省會(huì)城市豪宅片區(qū)率先降價(jià)，幾近“腰斬”

　　前段時(shí)間，我曾寫過(guò)某房地產(chǎn)商會(huì)召集省內(nèi)各大房企舉行閉門會(huì)議，號(hào)召房企價(jià)格抱團(tuán)、不降價(jià)的文章。略帶諷刺的是，會(huì)議才結(jié)束第二天，該地某項(xiàng)目房?jī)r(jià)從將近5萬(wàn)一平降到2.68萬(wàn)，幾近“腰斬”。說(shuō)好的抱團(tuán)不降價(jià)，第二天就土崩瓦解。

　　至于原因，該地作為中部省會(huì)城市，16－17年時(shí)房?jī)r(jià)大幅上漲，伴隨土地出讓價(jià)格、出讓數(shù)量也大幅上揚(yáng)，導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存激增，去化周期漫長(zhǎng)。而房?jī)r(jià)快速躥升之下，購(gòu)買力并未同步跟上，需求端日益疲軟。因此，該地房?jī)r(jià)事實(shí)上已連續(xù)陰跌三年。

　　這種情況下，即便彼此說(shuō)好“攻守同盟”，但“同甘”可以，“共苦”太難?？傆袠潜P率先扛不住需要“自?！保唤祪r(jià)聯(lián)盟不過(guò)口頭文章罷了。

　　同樣的故事，在其他一些城市也正在上演。比如前段時(shí)間因房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，幅度過(guò)大而登上熱搜的石家莊、天津等。

　　以上4點(diǎn)，降溫、降價(jià)、促銷、破產(chǎn)，足以看出調(diào)控的威力。接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，可能是買房人尤其是剛需群體最好的上車時(shí)機(jī)。

　　但同樣，這可能是買房人最需要“擔(dān)心”的時(shí)候。

　　1、降價(jià)、促銷、破產(chǎn)，都意味著房子延期交付、爛尾的概率增加。

　　2、以前買房隨便買，幾乎不會(huì)買錯(cuò)。此后買錯(cuò)的概率大幅提升。弄不好，就得長(zhǎng)期站崗、套牢。

　　因此，最后幾點(diǎn)小建議，也可以認(rèn)為是買房底線，盡量不要逾越。

　　1、中小城市（主城人口100萬(wàn)以下）離所謂新區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，尤其是偏離主城的新區(qū)；

　　2、以上這類城市一套改善自住足矣，多了統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)先處理；

　　3、盡量選擇主城區(qū)，也就是道路、商業(yè)配套、教育配套、金融行政配套這些基礎(chǔ)配套都有的區(qū)域，無(wú)論哪一線城市。

　　4、盡量選擇住宅產(chǎn)品，商辦類尤其是三四五線的商辦項(xiàng)目，委實(shí)沒(méi)有必要；

　　5、小房企的項(xiàng)目盡量別碰，尤其是小房企大項(xiàng)目、文旅產(chǎn)品、商辦產(chǎn)品、酒店等。為了融資，有些小房企會(huì)做超出自己能力范圍的事。

　　6、買房前盡量了解下房企實(shí)力與法律糾紛情況，可以看到房企的“真實(shí)口碑”。